住宅豆知識　②法律編

done_outline市街化区域と市街化調整区域

都市計画法によって都市計画区域が定められ、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

★市街化調整区域は市街化を抑制するのを目的にした土地なので、原則として住宅を建てることはできません。
★市街化区域には建築できる建物の種類や規模、用途などが制限されています。これはそれぞれの地域の環境を守るために、建築基準法によって定められていています。

done_outline建ぺい率と容積率

【建ぺい率】
その土地に建てられる建物の大きさを表すもので、敷地に対して、建物の投影面積（建築面積）が占める割合になります。
　※建ぺい率（％）＝建物の投影面積÷敷地面積
ただし、２階の方が１階より大きい場合は、2階の面積が建築面積となりますし、外階段は建ぺい率に算入し、床から30センチ以上の高さの位置で、壁からの出が50センチ以下の「出窓」は算入されないといったこまかい設定がいろいろあることと、用途地域により建ぺい率が異なるので、例えば30坪の土地で建ぺい率が50％であれば、投影面積が15坪の建物までしか建てられません。

【容積率】
建物の全ての階の床面積を合計した数値の延べ床面積を敷地面積で割ったものが、容積率になります。
　※容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積
この容積率にも細かい設定があり、建ぺい率に算入される外階段は、容積率には算入しないので、床面積には入りませんし、ビルトインガレージも全床面積の１／５までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。（建築面積には算入されるので、建ぺい率をオーバーしないように注意が必要です。）

done_outline前面道路と敷地の関係

法的に認められた道路に接続していない土地に建物を建てることはできません。 また、敷地が道路に2m以上接していない場合には、建て替えができないなどの問題も出てきます。
また、敷地の前面道路が4m未満の場合、道路中心から2m後退した線まで道路とみなされるので、敷地の一部を使えなくなることもあります。（セットバック）

これから家を建てようとする土地や購入を検討している土地の法規制がどうなっているかは、その市町村の都市計画課または建築指導課で調べることができます。役所作成の都市計画図は自由に閲覧できるので、一度閲覧して不明な点などは担当の人に確認することをおすすめします。

done_outline用途地域

用途地域は土地を用途別に12種に分けられ、それぞれの地域に建てられる建物の用途や構造、規模などが定められています。住宅は工業専用地域以外の全ての地域に建築することができます。

※用途地域の概要は、こちらのページの一覧表を参考にして下さい。