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市街化区域と市街化調整区域

都市計画法によって都市計画区域が定められ、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

★市街化調整区域は市街化を抑制するのを目的にした土地なので、原則として住宅を建てることはできません。
★市街化区域には建築できる建物の種類や規模、用途などが制限されています。これはそれぞれの地域の環境を守るために、建築基準法によって定められていています。

建ぺい率と容積率

【建ぺい率】
その土地に建てられる建物の大きさを表すもので、敷地に対して、建物の投影面積(建築面積)が占める割合になります。
 ※建ぺい率(%)=建物の投影面積÷敷地面積
ただし、2階の方が1階より大きい場合は、2階の面積が建築面積となりますし、外階段は建ぺい率に算入し、床から30センチ以上の高さの位置で、壁からの出が50センチ以下の「出窓」は算入されないといったこまかい設定がいろいろあることと、用途地域により建ぺい率が異なるので、例えば30坪の土地で建ぺい率が50%であれば、投影面積が15坪の建物までしか建てられません。

【容積率】
建物の全ての階の床面積を合計した数値の延べ床面積を敷地面積で割ったものが、容積率になります。
 ※容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積
この容積率にも細かい設定があり、建ぺい率に算入される外階段は、容積率には算入しないので、床面積には入りませんし、ビルトインガレージも全床面積の1/5までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。(建築面積には算入されるので、建ぺい率をオーバーしないように注意が必要です。)

前面道路と敷地の関係

法的に認められた道路に接続していない土地に建物を建てることはできません。 また、敷地が道路に2m以上接していない場合には、建て替えができないなどの問題も出てきます。
また、敷地の前面道路が4m未満の場合、道路中心から2m後退した線まで道路とみなされるので、敷地の一部を使えなくなることもあります。(セットバック)

これから家を建てようとする土地や購入を検討している土地の法規制がどうなっているかは、その市町村の都市計画課または建築指導課で調べることができます。役所作成の都市計画図は自由に閲覧できるので、一度閲覧して不明な点などは担当の人に確認することをおすすめします。

用途地域

用途地域は土地を用途別に12種に分けられ、それぞれの地域に建てられる建物の用途や構造、規模などが定められています。住宅は工業専用地域以外の全ての地域に建築することができます。

※用途地域の概要は、こちらのページの一覧表を参考にして下さい。

 用途地域 趣旨 容積率(%) 建ぺい率(%)


第一種低層住居専用地域 低層住宅専用地域 50,60,80,
100,
150,200
30
40
50
60
第二種低層住居専用地域 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の専用地域 100
150
200
300
第二種中高層住居専用地域  必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域 
第一種住居地域  大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅地のための地域 

200
300
400

60
第二種住居地域  住宅地のための地域 
準住居地域  自動車関塩説設等と住宅が調和して立地する地域 


近隣商業地域  近隣の住宅地の住人のための店舗、利便の増進を図る地域 80
商業地域  店舗、事務所等の利便の増進を図る地域 200,300,400,500,600
700,800,900,1000 


準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域  200
300
400
60
工業地域  工業の利便の増進を図る地域 
工業専用地域  工業の利便の増進を図るための専用地域 30,40,50,60